הביקוש לנדל"ן בישראל בא לידי ביטוי בקניית נכסים ובעסקאות שמבוצעות בפרופיל גבוה לכל אורך השנה. יחד עם זאת, אפשר להצביע בבירור על חודש אוגוסט כשיאה של עונת המעבר. היתרון הוא מזג אוויר נוח וחופש מבית הספר והגנים, אך החיסרון הוא עלויות מעבר גבוהות ופערי מחירים של עשרות אחוזים לטובת חברות הובלות וקבלני שיפוצים.
משפחות, הורים לילדים, זוגות צעירים וגם סטודנטים מעדיפים לבצע את המעבר באוגוסט כדי לסיים את התהליך במינימום של אובדן ימי עבודה או לימודים. התוצאה היא עומס על נותני השירותים ותחושת בלבול בקרב ציבור הלקוחות. איך מתמודדים עם זה? מקפידים לבצע את כל הבדיקות ולא מתעצלים לפני שחותמים.
הגנה חוקית ובדיקות טרום קניה
הדרך הנכונה לשרוד מעבר דירה בעונה החמה היא להקדיש זמן להכנה מוקדמת. ראשית, חשוב להבין את ההבדל העיקרי בין רכישת דירה חדשה לדירה משומשת. רוכשי דירות מקבלן נתפסים בתור הצד החלש בעסקה ולכן החוק מגן עליהם, בעוד רוכשי דירות יד שנייה הם לכאורה שווים בכוחם לצד השני ולפיכך אין חקיקה מיוחדת שמגנה על זכויותיהם. לכן צריך כל רוכש ומוכר של דירה להודיע לעורך דין על הנקודות העיקריות בהסכם ולדאוג לכך שהן יבוטאו בחוזה.
שנית, יש שורה ארוכה של בדיקות טרום קניה. הבדיקות אורכות זמן ודורשות הקצאה של משאבים כלכליים. הבדיקות העיקריות ברשימה הן מול הרשות המקומית ועל בסיס תכנית בניין עיר, תיק הבניין והיתר בנייה, זכויות בנייה ובדיקת חבות בהיטל השבחה. בדיקות נוספות מתבצעות בדירה ובבניין על ידי חברות בדק בית.
את הסביבה ניתן לבדוק באופן עצמאי באמצעות סיור סביב מוסדות החינוך, הבריאות והרווחה, בעוד את הבדיקות המשפטיות רצוי להפקיד בידיו של עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין. הוצאה על שירותי עורך הדין משתלמת בטווח הקצר והארוך כי היא תחסוך לכם הרבה טרטור וזמן יקר. בנוסף, תמיד תוכלו לנצל את העסקת עורך הדין כדי לדאוג לנסח טאבו או אישור מצב זכויות, התאמה בין גוש וחלקה לכתובת, מוכר שאינו רשום כבעלים ותקנון בית משותף.
מיסים, ביטוחים ורישום זכויות
בעסקאות מכירה וקנית דירות יש מיסים שמשפיעים ישירות על מסגרת התקציב. ביצוע עסקה עלול להביא לחבות בהיטל השבחה, בעוד כדי לפעול להשגת פטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס על ידי רואה חשבון. כמו כן, כדאי להתייעץ עם גורם מקצועי וכך לבחור בין המסלול הרגיל לתשלום מס הרכישה ומסלול "דירה יחידה" שמיועד לזוגות צעירים.
במרבית החוזים מותנה התשלום האחרון למוכר בכך שהקונה ימציא את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות. יש לוודא עם עורך הדין שכל האישורים אכן בידו לפני שמשלמים את יתרת מחיר הדירה, כדי למנוע עוגמת נפש והוצאות מיותרות. שלב העברת הזכויות מסיים את העסקה והוא מתבצע לאחר מסירת הדירה לקונה.
מיד אחרי רישום זכויות ולפני הכניסה עצמה צריך הקונה לדאוג לפוליסת
ביטוח דירה בתוקף. הביטוח חייב להתאים לנכס החדש מבחינת תכולה, מבנה, מכשירי חשמל ובמידת הצורך גם חצר, גג או מרפסת. בנוסף, הביטוח נדרש ברוב המקרים כבר בשלב נטילת המשכנתא. הבנקים מתנים הלוואות משכנתא בעריכת ביטוח חיים וביטוח לנכס ויש פוליסות שמשלבות ביניהן בעלות אטרקטיבית.